In diesem Beitrag wird erklärt, was ein gewerblicher Grundstückshandel ist und wann dieser vorliegt. Außerdem wird gezeigt, was mit Objekten, Verwertungszeitraum und Rechtsfolgen im gewerblichen Grundstückshandel gemeint ist.

Was ist ein gewerblicher Grundstückshandel?

Grundsätzlich unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien der Besteuerung nach § 23 I S. 1 Nr. 1 EStG, der sog. Spekulationssteuer. Voraussetzung ist, dass zwischen Anschaffung und Herstellung der Immobilie ein Zeitraum von weniger als zehn Jahren liegt. Jedoch tritt die Vermögensverwaltung dann zurück, wenn mehr die Immobilienveräußerungen einen gewerblichen Charakter annimmt. Dann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor und es werden gewerbliche

Wann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor?

Für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit durch Grundstücksveräußerungen ist erforderlich, dass der Steuerpflichtige bereits bei Erwerb des Grundstücks oder Errichtung mit mindestens bedingter Verkaufsabsicht gehandelt hat. Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze wird die Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschritten, wenn im engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als drei Objekte veräußert werden (BFH – Urteil vom 18.05.1999 – I R 118/07).

Was ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung?

Es sind nur solche Objekte als Zählobjekt anzusehen, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und der Veräußerung besteht (BMF-Schreiben vom 26.3.2004, Tz. 6). Dabei wird als enger zeitlicher Zusammenhang ein Zeitraum von fünf Jahren angesehen.

Was sind Objekte im gewerblichen Grundstückshandel (Zählobjekte)?

Als Zählobjekte sind selbständig veräußerbare, in – und ausländische Grundstücke aller Art zu sehen. Dazu gehören insbesondere unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten, nicht aber die Bestellung eines Erbaurechtes und auch nicht Garagen als Zubehör. Besteht an dem Grundstück Bruchteilseigentum (§ 1008 BGB), ist Zählobjekt jeder Miteigentumsanteil (BFH v. 16.4.1991 – VIII R 74/87). Tiefgaragenplätze, an denen Teileigentum als Sondereigentum nach § 1 Abs. 3 WEG gebildet worden ist, sind nach Urteil des FG Nürnberg vom 28.6.1995 – V 15/93 eigenständige Objekte nach der 3-Objekt-Grenze.

Gewerblicher Grundstückshandel – Was ist der sog. Verwertungszeitraum

Es muss nicht nur ein gewisser zeitlicher Zusammenhang zwischen der Anschaffung bzw. Errichtung und der Veräußerung des einzelnen Objekts bestehen, sondern auch zwischen den verschiedenen Verkäufen der mehreren Objekte. Es müssen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert worden sein. Dieser 2. Fünf – Jahreszeitraum ist weitere Voraussetzung für den gewerblichen Grundstückshandel.

Rechtsfolgen des gewerblichen Grundstückshandels

Der gewerbliche Grundstückshandel löst erhebliche steuerliche Folgen aus. Die Grundstücke des gewerblichen Grundstückshandels gehören zum Umlaufvermögen im Betriebsvermögen.

Auch bei einer Vermietung kann daher keine AfA abgezogen werden.

Es werden nur die Objekte zu Umlaufvermögen, die in einem engen zeitlichen Zusammenhang nach dem Erwerb veräußert werden.

Für jedes Grundstück ist daher gesondert zu prüfen, ob es die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels erfüllt und Zählobjekt ist. Dabei ist die Veräußerungsabsicht entscheidend, die Vermögensanlage ist kein Objekt des gewerblichen Grundstückshandels.

Alle Grundstücke sind im Betriebsvermögen steuerverstrickt, d.h. alle Veräußerungsgewinne lösen eine Besteuerung aus, auch Gewerbesteuer.

Was passiert, wenn der gewerbliche Grundstückshandel nicht erkannt wurde oder nachträglich erkannt wird?

Die Steuerbescheide, in denen der gewerbliche Grundstückshandel nicht erkannt wurde, sind nach § 173 I Nr. 1 AO zu ändern.

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